Compra de una propiedad nueva

Estas líneas las escribo desde mi experiencia, pueden haber aspectos técnicos o legales que podrían ser mejor explicados por un Abogado o un Corredor de Propiedades, pero creo bueno poder explicar el proceso desde el punto de vista de un usuario que lo ha hecho. La compra de una propiedad nueva es bastante más sencillo y se realiza directamente con la inmobiliaria, en el caso de una propiedades usada se requiere el apoyo de un corredor de propiedades, quienes normalmente cobran comisiones que van desde 1% a 2%.

Una propiedad nueva puede ser comprada con entrega inmediata, es decir la obra tiene la recepción municipal y puede ser escriturada de inmediato, dependiendo de su financiamiento y si están los estudios de titulo, esto puede ser bastante rápido, en menos de un mes  le entregan las llaves. Otra opción es compra en “verde”, se dice así cuando la obra no tiene recepción municipal y por lo tanto no es posible escriturar. Por ultimo, compra en “blanco”, cuando aún no empieza la obra y solo tiene planos a la vista. Mientras más temprano seleccione su propiedad es posible obtener mejores descuentos, ubicaciones, pero como siempre debe tener claro sus plazos, en muchas oportunidades los proyectos se atrasan y eso le puede generar contratiempos. Un proceso de compra se puede ordenar como sigue:

1.- Cotización o dejar tus zapatos en la calle:

La primera actividad que debes realizar es una búsqueda por sectores, defines al zonas o comunas donde creas puedes mejorar tu calidad de vida, que de esto se trata, deberías evaluar la cercanía a tus redes de apoyo (familiares, amigos, colegas), cercanía a tu trabajo, colegios, etc, después evalúas que tan conectado necesitas estar a los medios de transporte y servicios, estos últimos son los aspectos que te darán plusvalía. Cuando hayas visitado todas las opciones de barrios que más se adecuan a tus necesidades deberás empezar a cotizar todas las opciones de proyectos nuevos. Esta es la etapa de caminar, preguntar, mirar, cotizar y seguir caminando. Te llenarás de carpetas, publicidad y lo más importante cotizaciones.

2.- Reserva o “ya estoy en esto”

Una vez que hayas elegido tu vivienda, acércate a la sala de ventas del proyecto para reservar, un punto que ayuda es tener una pre aprobación de algún banco por tu monto cercano al valor de la propiedad seleccionada. Al momento de reservar deberás documentar o pagar un monto menor de reserva, el monto depende de cada inmobiliaria. Con la “Reserva” en mano deberás comenzar a buscar financiamiento, las inmobiliarias muchas veces tienen bancos en convenio con los que han realizado tasaciones, por lo que tus costos operacionales disminuyen, al igual que cuando cotizaste propiedades, cotiza en varios bancos, fíjate que estés comparando lo mismo, seguros, tipo de crédito, años y valor cuota principalmente, no te dejes llevar por la publicidad del momento. Después de evaluar las opciones de financiamiento deberás entregar tus antecedentes al banco, liquidaciones, estado de deudas, ingresos, auto, etc., estos documentos deberías tenerlos siempre a mano, envíalos al banco que te ofrezca las mejores condiciones.

La reserva tienen validez por un periodo de tiempo, he visto de 10 a 30 días, en ese periodo la propiedad es sacada del mercado. Antes de firmar chequea el documento, debe indicar que sucederá si no encuentras financiamiento, deberían devolver el dinero o el cheque de la reserva, pero lee el documento. Ojo que en el caso de ventas en verde o en blanco, antes de todo deberías pedir una pre-aprobación en tu banco, buena forma para conocer tu imagen en el sistema financiero.

3.- Cierre de negocio

Mientras estas en las cotizaciones con tu banco, deberás firmar un documento que tiene distintos nombres, uno que conozco es “Promesa de Compra-Venta”, la inmobiliaria y el comprador formalizan el precio y plazo de entrega de la vivienda. Lo recomendable es firmar cuando tengas la aprobación financiera en caso de usar crédito hipotecario. Si es una compra en verde o en blanco la pre aprobación sería suficiente para firmar la “promesa de compra-venta”, pero esta no tendrá mucho valor porque generalmente las preaprobaciones son dadas para corto plazo y esta opción puede demorar desde meses hasta años.

Al momento de firma de la Promesa, las inmobiliarias piden distintos tipos de pie, por restricciones del mercado de créditos hipotecarios los bancos están dando el 80% de financiamiento y deberás pagar directamente a la inmobiliaria el 20%, la gracia de las compras en verde y blanco es que dependiendo de la inmobiliaria tendrás alternativas para ir pagando esos pies (por ejemplo 15% en cheques y 5% a la escritura), mientras más meses queden para la entrega más meses tendrás para pagar el pie, una opción que depende del tipo de propiedad es que se habrá una libreta de ahorro para la vivienda y quedará estipulado en la Promesa que ese dinero pasara a la inmobiliaria al momento de la escritura y presentación al conservador de bienes raíces. El documento debe considerar seguros, el cual lo debe pagar la inmobiliaria, el seguro es para protegerte en caso de incumplimiento de la inmobiliaria. También debe indicar que opciones de salida tienes si llegado el momento te arrepientes de la compra, pueden haber multas, lee el documento. El tiempo hasta que puedas realizar la compra puede ser de años, a más tiempo más riesgo, muchas cosas pueden pasar, aquí esta es el riesgo de las compras en verde y blanco. No hagas tratos con inmobiliarias poco prestigiosas, así reduces el riesgo. Las leyes asociadas son;

  • Ley N° 19.932
  • Ley General de Urbanismo y Construcciones
  • Ley Nº 20.007

4.- Escritura

Muy importante es conocer tus plazos, porque solo cuando el proyecto se encuentra “terminado” y tiene sus permisos, la constructora puede obtener la recepción municipal y empieza el proceso de escrituración. Esta etapa puede ser rápida o lenta pues depende de cada municipalidad y de la seriedad de la constructora. Si compraste en verde o blanco habrá pasado bastante tiempo y ya tendrás tu pie casi completo, en el caso de haber documentado una parte del pie, ahora deberás tener a mano lo necesario para completar el porcentaje que pida el banco.

En una escritura participara el comprador, la inmobiliaria y el banco (o quienes te financien el crédito. Se realiza ante un notario y deja sin efecto la reserva. Luego de la firma se inscribe la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces. Luego de esto se realiza la entrega, que debe ser coordinada con la inmobiliaria y la constructora. Por lo general después de 1 mes de firmada la escritura te cobran el primer dividendo. Al momento de la firma te entregarán la escritura de copropiedad si es condominio.

El día de la entrega se firma un “Acta de Recepción Definitiva” en donde deberás registrar las observaciones que encuentres  y el registro de consumos de servicios agua, luz, gas. Deberás ser muy cuidadoso aquí y fijarte hasta en el más mínimo detalle. Que después la postventa dependiendo de la inmobiliaria puede ser un problema, si firmas el acta te entregarán las llaves, también deberán entregar una carpeta que incluya el manual de uso y mantenimiento de la vivienda.

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